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Feb 22, 2024

商業用不動産の価値はどこまで下落すれば意味を成すようになるでしょうか?

不動産をタイムアウトコーナーに置いておけば、2023 年は 6 か月前に専門家が予言したよりもはるかに良くなりそうです*。 S&P 500 は 16% 上昇し、一時解雇は減少し、経済成長は順調に進んでいます。

不動産をタイムアウトコーナーに置いておけば、2023 年は 6 か月前に専門家が予言したよりもはるかに良くなりそうです*。 S&P500指数は16％上昇し、人員削減は減少しており、経済成長は非常に好調で、インフレは非常に頑固であるため、FRBウォッチャーはあと2回の利上げを予想している。 さて、大騒ぎとなった不況は、偽りの跡のようにゆっくりと消え去るかもしれない。

商業用不動産となると話は別です。 全国の一戸建て住宅と少数の堅固な町を除いて、開発は DOA です。 価格は依然として高止まりしており、建設コストは安定しており、わずかに上昇傾向にあり、金利の上昇は二重の悪影響を及ぼしています。つまり、融資はそれだけ高価になり、完成価格はその分だけ低くなります。 サウスカロライナ州からカリフォルニア州に至るまで、この作品のインタビュー対象者は皆、数年後に着工したいと考えて、手をこまねいているか、プロジェクトの進行を遅らせていると述べた。

ある賢人は、あの邪悪な不況がどのようにしてREを打ち砕く対象に選んだかを思い出しながら、2023年を新しい1993年と呼んだ。 別の者は、金融業者が未だに電話に出ているが、まともな人間ならほとんど受け入れられない条件で融資を提案していると指摘した。

今日、建設を希望する開発者は現実に直面しなければなりません。提案されているテナントは衰弱した家賃を要求し、請負業者は堅実で、お気に入りの金融業者はノーと言うだけです。 一方、既存の不動産の所有者は、すべての禁忌を無視して、自分の不動産がこれまでと同様に価値があると主張することができます。 他人が敢えて考えていないことを大声で言うのが面白い癖で、ドナルド・トランプはかつて「私の純資産は…私自身の感情によっても変動する」と宣言した。

今すぐお得な物件を探してみれば、不動産の評価に対するトランプ氏のアプローチが決してユニークなものではないことがすぐにわかるだろう。 この点について質問を受けた多くの専門家は、まだ本当に良い取引さえ見ていないと断言します。 すべては依然としてコロナ前のピーク価格か、ベースジャンプよりもリスクが高いかのどちらかです。 いつものように、より楽観的な人は取引が目前に迫っていると信じているが、ある賢明な投資家は「降伏」の兆しが見えていると述べた。 これは、少数の売り手が白旗を上げ、資産価値の驚くべき下落を認めようとしていることを意味している。

しかし、全国的な販売量に基づくと、これまでのところ降伏はほとんどありません。 大手タイトル会社のある上級幹部は、同社の商取引は全国的に3分の1以上減少しており、カリフォルニア州の事業はさらに悪化しており、販売量は75～80パーセント減少していると見積もっている。

商業用不動産市場が回復するには、いずれかの金利が歴史的な低水準に戻る必要がありますが、その可能性はどの程度でしょうか? —そうでなければ、もっと多くの降伏が起こるに違いない。 いくら？ スーパーマーケットに拠点を置いたショッピング センターという狭い世界では、おそらく 20 パーセント程度だと思います。

その推定を裏付ける比較可能な売上高がほとんどないため、その出所について尋ねるかもしれません。 代理で。 非公開資産の大まかな価値を測定する 1 つの方法は、公開取引されている資産をチェックすることです。 民間企業は市場にマークを付ける必要はないかもしれませんが、一般企業はマークする必要があります。 ウォール街は、米国の 200 の上場不動産投資信託 (REIT) の価値を 1 分ごとにリセットします。

ほとんどの REIT は単一の資産クラス (工業用建物など) に特化していますが、地理的に集中している REIT もあり、たとえばニューヨーク市のアパートのみを購入しています。 このように、オフィスビルに特化したREITは、民間所有のオフィスビルの価値を評価する指標となる可能性があります。

スーパーマーケットがかなり短期間で販売するといくらになるかを知りたければ、ショッピングセンター REIT を調査してみるとよいでしょう。 国民の金融に関する言葉遣いは民間人の言葉とは多少異なりますが、スペイン語とイタリア語を思い浮かべてください。価値を大まかに把握するには十分近いものです。 私たちの世界では、フィリップス エジソン [PECO] は、スーパーマーケットを中心とした小売店のみを所有しているため、まともな先導者です。 この REIT の今日の株価は、全体として当社のセンターが平均 7.1% の収益率で売却されるはずであることを示唆しています。 これは、これらのセンターに対する当社の評価が新型コロナウイルス感染症以前より約 18% 低下したことを意味します。 ただし、個々のセンターの販売価格は、その特定の属性に応じて大幅に増減することに注意してください。